Chapitre 6.3 – Louis Beaubien et l’urbanisation du Mile End


La fièvre immobilière s’empare de Montréal

Mais, après 1885, le pacage des vaches passe au second plan sur la ferme de l’honorable Louis Beaubien. Celui-ci commence à vendre de plus en plus fréquemment des «lots à bâtir» sur sa propriété.  Par exemple, le 16 décembre 1887, dans sa revue hebdomadaire de l’activité immobilière, Le Prix courant note que :

     Nous trouvons dans les ventes de la semaine celles d’un certain nombre de lots à bâtir situés sur la terre de M. Beaubien, à Mile-End, près de l’avenue Mont-Royal. Ces lots sont d’une bonne dimension, 42.6 x 87.6, et se vendent $300 dont une partie comptant et le reste en constitut [un type de rente]. Ce genre de vente a été autrefois très populaire; il ne parait pas tout à fait passé de mode encore.1

L’urbanisation progressive du village se fait ainsi du sud vers le nord, dans le prolongement de Saint-Jean Baptiste, devenu quartier montréalais en 1886.  Le fait que ces «lots à bâtir» soient généralement vendus un ou deux à la fois, laisse penser que les acheteurs sont souvent de petits entrepreneurs, provenant généralement des métiers de la construction; on a vu précédemment que le Lovell recensait déjà 39 charpentiers/menuisiers, maçons, ébénistes et peintres dans son édition 1878-1879.  Le processus  devait donc être semblable à celui décrit par David Hanna dans son étude de l’urbanisation des faubourgs montréalais – comme ceux de Sainte-Marie et Saint-Jacques – pendant la période 1866-1880, période pendant laquelle le duplex devient le modèle dominant d’habitation ouvrière à Montréal :

     Small-scale builders drawn from the building trades were the real developers of Montreal. They dominated small-scale housing construction in every ward but two —affluent northern Saint Antoine and Saint-Laurent. In the eastern wards their presence was overwhelming. They were mainly carpenters and joiners, but their numbers included bricklayers, masons, stonecutters, plasterers and roofers. They were the main propagators of Montreal’s vast duplex cityscape by copying and repeating the model wherever working-class markets existed.2

 

Figure 1 - Le Prix Courant, Vol 2, no 12, 25 mai 1888. p. 15.

Figure 1 – Le Prix Courant, Vol 2, no 12, 25 mai 1888. p. 15.

Louis Beaubien  utilise également la présence de la gare, dans ses publicités,  pour attirer des entreprises sur ses terres.  Il espère évidemment que celles-ci donneront du travail à ceux qui emménagent dans les nouvelles résidences  construites sur ses lots (figure 1).

Louis Beaubien n’exclut peut-être pas pour autant un développement plus prestigieux. En mars, à la suite d’une réunion conjointe des conseils municipaux des villages du Mile End et d’Outremont, il avait promis de faire planter des arbres ornementaux, tout le long d’une nouvelle avenue, qui aurait prolongé la rue Saint-Louis (Laurier) vers l’ouest, et ainsi relié la rue Saint-Laurent jusqu’au chemin de la Côte-Sainte-Catherine à Outremont.3 Mais le projet ne se réalisera pas avant le début du 20e siècle.

La fin de la décennie marque clairement le début d’un boom immobilier dans le Mile End : alors que le Le Prix courant y enregistre 3 ou 4 transactions par semaine au cours des deux années précédentes, le nombre des ventes explose littéralement en 1889-1890. La très grande majorité d’entre-elles sont effectuées par Louis Beaubien : les lots vendus par celui-ci occupent des pages entières de la chronique «Revue immobilière» du  Prix courant, en 1890.  Le journal en prend d’ailleurs note, une première fois au printemps :

   L’activité n’existe pas seulement sur les propriétés bâties, mais il y a également de nombreuses ventes de lots à bâtir, ce qui est d’un bon augure pour la construction durant la prochaine saison.

Les prix payés, comparés avec ceux que les propriétés ont coûtés aux vendeurs actuels représentent dans presque tous les cas une hausse considérable. Il n’y a cependant pas la moindre apparence de spéculation, car les ventes sont fractionnées, ce sont principalement de petits placements de capitaux qui se font et la valeur des propriétés augmente avec la valeur des capitaux (…). Nous signalons de nombreuses ventes de lots à bâtir à St. Jean Baptiste, à Mile End, au Côteau Saint-Louis et à la Côte St. Antoine.4

 

La tendance n’a pas fléchi l’automne suivant, au contraire :

    A signaler : un grand nombre de lots à bâtir vendus à Mile-End, au quartier St. Jean Baptiste et au quartier St. Gabriel.  A Mile-End, ce sont des lots de la ferme de M. Beaubien qui se vendent activement ; le mouvement qui se propage dans les deux villages de la Côte St Louis et de Mile-End pour l’annexion à la ville donne de l’activité à la spéculation et, si l’annexion a lieu, l’exemple du quartier St Jean-Baptiste démontre que la spéculation sera bonne.5

Le journal ajoute que les ventes dans le Mile End ont atteint 16,275 $ la semaine précédente. Seuls les chics quartiers de l’ouest de Montréal – Saint-Antoine et Ouest – ont enregistré des ventes plus importantes. La fièvre spéculative évoquée par Le Prix courant, commence donc – c’est inévitable – à attirer de gros joueurs : on verra dans un prochain chapitre qu’ils viendront même de Toronto.6

Les Beaubien, «parrains» du Mile End

La famille Beaubien tisse un réseau d’alliance avec les élus locaux, plusieurs d’entre eux – comme les Villeneuve – étant membres des mêmes associations conservatrices. De plus, le conseil municipal fait appel à Louis Beaubien pour faire débloquer des dossiers à l’Assemblée législative, ce qui en fait une sorte de «parrain» politique du village.  Par exemple, le conseil lui envoie une lettre le 7 mai 1895, demandant «à l’Honorable Louis Beaubien» de faire pression sur le surintendant de l’instruction publique :

Les commissaires d’école de ce village ont envoyé deux fois une délégation à Québec pour faire approuver les plans de l’école par Mr. le surintendant et aussi pour obtenir la permission de contracter un emprunt de 40,000 $. [Nous attendons toujours une réponse.] (…) Comme notre école n’est pas salubre et vu la grande augmentation de la population nous sommes forcés de bâtir.7

Même si les Beaubien n’exerceront jamais de fonction élective au conseil municipal de Saint-Louis, ils n’hésitent pas à user de leur influence pour en orienter le développement.  Louis Beaubien et ses fils interviennent dans les affaires municipales à chaque fois que leurs intérêts sont en cause, par exemple pendant la guerre du tramway ou lors des débats sur l’annexion à Montréal. Les rapports entre la famille et les élus locaux peuvent alors devenir éminemment conflictuels, comme nous le verrons plus loin.

Louis Beaubien s’active sur plusieurs fronts : il doit réinvestir une bonne partie des profits alors réalisés pour subventionner sa grande passion, soit l’élevage des chevaux. Car Beaubien fonde à peu près en même temps à Outremont le Haras National, une compagnie qui se spécialise dans l’importation de chevaux de race français (figures 2 et 3). Il y engloutira des sommes importantes, mais malgré des subventions fédérale et provinciale, l’affaire ferme ses portes après 1893.

Figure 2 - Le Prix Courant, 15 novembre 1889, p. 6.

Figure 2 – Le Prix Courant, 15 novembre 1889, p. 6.

Figure 3- Le Haras National à Outremont,, QC, vers 1890. Musée McCord,MP-0000.1750.14.4.

Figure 3- Le Haras National à Outremont,, QC, vers 1890. Musée McCord,MP-0000.1750.14.4.

Notes:
1. Le Prix courant, «Revue immobilière», Vol. 1, no 15, 16 décembre 1887, p. 6.
2. David B. Hanna, Montreal, a City built by Small Builders, 1867-1880, Thèse de doctorat, Géographie, Université McGill, mars 1986, p. 178. («Les petits constructeurs provenant des métiers du bâtiment furent les vrais développeurs de Montréal. Ils dominaient la construction domiciliaire à petite échelle dans tous les quartiers sauf deux —les prospères Saint-Antoine et Saint-Laurent. Dans les quartiers de l’est, leur présence était écrasante. Ils étaient surtout charpentiers et menuisiers, mais on retrouvait également des maçons, plâtriers, tailleurs de pierre et des couvreurs. Ils étaient les principaux propagateurs du vaste paysage montréalais dominé par les duplex, en copiant et en répétant ce modèle partout où un marché résidentiel ouvrier existait (ma traduction).»
3. «Improvements in the North End», Montreal Daily Witness, 17 mars 1888, p.3. Il s’agit de la future avenue Laurier, entre Saint-Laurent et le chemin de la Côte-Sainte-Catherine.
4. «Revue immobilière», Le Prix courant, Vol. 6, no 2, 14 mars 1890, p.10.
5. Idem, Vol 7, no 5, 3 octobre 1890, p. 13.
6. D’autres acteurs importants sont déjà actifs dans le Mile End : par exemple, la compagnie L. Villeneuve et Cie, des cousins Villeneuve, dont nous avons déjà parlé, achète le 7 juin 1889 pour 12,000 $ de lots à bâtir de Jos Comte. Et, à partir du printemps, 1890, Hanibal D. Maguire, un fils que l’épouse de Louis Beaubien a eu lors de son premier mariage, commence à mettre à son tour en vente de nombreux lots hérités de Pierre Beaubien.
7. ADM, AVSL, «Lettre du conseil à Louis Beaubien», Correspondance du maire, P28/B1,1, 7 mai 1895.